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Les 10 villes où acheter en 2027 : prix, loyers et budgets
Prix au m², loyers, rendement locatif et évolution sur un an : nous avons comparé 32 grandes villes françaises pour repérer celles où acheter en 2027, que ce soit pour y vivre ou pour investir.
Pour chaque ville, une estimation de ce que vous pouvez acheter avec votre budget, et une photo fictive pour vous projeter.
10 villes où acheter en 2027
Nous avons retenu les villes qui combinent un prix d'entrée accessible, un rendement locatif brut intéressant et une dynamique de prix stable ou positive, en veillant à couvrir plusieurs régions et plusieurs profils d'acheteurs. Cliquez sur une ville pour accéder directement à sa fiche.
1. Reims
À trois quarts d'heure de Paris en TGV, Reims combine un marché encore accessible, une forte demande locative étudiante et l'une des plus nettes progressions de prix de notre sélection.
- Accès rapide à Paris, idéal pour les actifs en télétravail partiel
- Université et grandes écoles : demande locative soutenue pour les petites surfaces
- Centre-ville Art déco recherché
- Hausse récente des prix : la marge de négociation se réduit
- Quartiers très contrastés, à étudier rue par rue
2. Le Mans
Moins d'une heure de Paris, des prix parmi les plus bas des villes reliées en TGV et un rendement brut moyen supérieur à 7 % : Le Mans coche beaucoup de cases pour un premier achat comme pour un investissement.
- Prix d'entrée bas pour une ville TGV
- Rendement locatif brut moyen de plus de 7 %
- Prix des appartements en hausse sur un an
- Marché locatif plus étroit que dans une métropole
- Bien choisir son quartier, proche gare ou centre
3. Rouen
Capitale normande à environ 1 h 15 de Paris, Rouen offre un centre historique très demandé, une population étudiante importante et des prix qui repartent à la hausse.
- Rendement brut moyen proche de 7 %
- Centre historique attractif pour les étudiants et jeunes actifs
- Métropole dynamique avec université et CHU
- Immeubles anciens : vérifiez l'état de la copropriété et le DPE
- Ligne ferroviaire vers Paris parfois saturée
4. Clermont-Ferrand
Entre volcans et grandes entreprises, Clermont-Ferrand affiche des prix sages, un rendement brut moyen au-dessus de 7 % et une importante population étudiante.
- Prix au m² parmi les plus bas des grandes villes universitaires
- Bassin d'emploi solide autour de grands groupes industriels
- Qualité de vie et accès à la nature
- Éloignement de Paris (plus de 3 h en train)
- Prix des maisons en forte hausse sur un an (+6,1 %)
5. Lille
Grande métropole à une heure de Paris et proche de Bruxelles et Londres, Lille reste l'une des villes où la demande locative est la plus forte, avec des prix bien inférieurs à ceux de Lyon ou Bordeaux.
- Plus de 100 000 étudiants dans la métropole : la location se fait vite
- Prix des maisons en nette hausse sur un an
- Position européenne unique
- Rendement plus faible que dans les villes moyennes
- Loyers encadrés à Lille (expérimentation prévue jusqu'en novembre 2026, sauf prolongation) : vérifiez le plafond
6. Le Havre
Premier port de France pour les conteneurs, centre reconstruit par Auguste Perret classé à l'UNESCO, Le Havre propose des appartements spacieux à moins de 2 000 €/m² et un rendement brut moyen supérieur à 8 %.
- Prix au m² très accessibles en bord de mer
- Rendement brut moyen parmi les plus élevés de notre sélection
- Grands appartements lumineux dans le centre Perret
- Prix des appartements en légère baisse sur un an
- Environ 2 h de Paris en train
7. Saint-Étienne
Avec des appartements autour de 1 230 €/m², Saint-Étienne est la grande ville la moins chère de notre panel et affiche un rendement brut théorique proche de 12 %. Un marché à fort potentiel, mais qui demande de la prudence.
- Prix d'entrée imbattable : un grand appartement pour le prix d'un studio ailleurs
- À environ 50 minutes de Lyon en TER
- Rendement brut théorique très élevé
- Vacance locative élevée dans certains quartiers : le rendement réel peut être bien inférieur
- Prix des appartements en baisse sur un an
8. Metz
À moins d'une heure du Luxembourg et à 1 h 25 de Paris en TGV, Metz attire de nombreux travailleurs frontaliers. Ses prix restent modérés et son rendement brut moyen dépasse 7 %.
- Demande locative portée par les travailleurs frontaliers
- Patrimoine en pierre de Jaumont et centre agréable
- Prix stables sur un an
- Prix des maisons en baisse sur un an
- Marché sensible à la conjoncture luxembourgeoise
9. Limoges
Limoges permet de devenir propriétaire d'une maison avec jardin pour un budget qui ne permettrait d'acheter qu'un petit appartement dans une métropole. Le rendement brut moyen des appartements approche 9 %.
- Prix des maisons parmi les plus bas de notre panel de 32 villes
- Rendement brut moyen proche de 9 %
- Prix stables sur un an
- Environ 3 h de Paris en train
- Demande locative moins dynamique que dans les métropoles
10. Brest
Ville universitaire et grand pôle de la Marine nationale et des sciences de la mer, Brest offre un marché stable, des prix en hausse et la mer à portée de main.
- Bassin d'emploi stable (défense, recherche, santé)
- Prix des maisons en hausse sur un an
- Cadre de vie maritime
- Éloignement de Paris (environ 3 h 30 en TGV)
- Rendement plus modéré que dans d'autres villes de la sélection
Rendement locatif brut moyen : le top 15
Loyer annuel moyen / prix moyen au m² des appartements. En or : notre sélection.
Source : calcul Guides Immobiliers d'après les prix et loyers moyens Meilleurs Agents au 1er octobre 2026.
Prix moyen au m² des appartements
Des écarts de 1 à 8 entre Saint-Étienne et Paris.
Source : Meilleurs Agents, estimations au 1er octobre 2026 (16 villes les plus chères du panel).
Prix immobilier au m² dans 32 grandes villes
Cliquez sur l'en-tête d'une colonne pour trier le tableau. La dernière colonne indique la surface d'appartement que vous pouvez espérer acheter avec 150 000 € (hors frais de notaire).
| Ville ⇅ | Appartement (€/m²) ⇅ | Maison (€/m²) ⇅ | Loyer (€/m²/mois) ⇅ | Rendement brut ⇅ | Évol. 1 an ⇅ | Surface pour 150 000 € ⇅ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amiens | 2 641 € | 2 283 € | 14,0 € | 6,4 % | +3,5 % | 57 m² |
| Angers | 3 174 € | 3 455 € | 14,0 € | 5,3 % | -2,9 % | 47 m² |
| Bordeaux | 4 448 € | 4 960 € | 17,2 € | 4,6 % | +1,6 % | 34 m² |
| Brest ⭐ | 2 407 € | 2 708 € | 12,8 € | 6,4 % | +1,0 % | 62 m² |
| Caen | 3 094 € | 3 801 € | 14,2 € | 5,5 % | -1,9 % | 48 m² |
| Clermont-Ferrand ⭐ | 2 153 € | 2 570 € | 12,8 € | 7,1 % | +0,2 % | 70 m² |
| Dijon | 2 795 € | 3 341 € | 13,7 € | 5,9 % | +3,2 % | 54 m² |
| Grenoble | 2 501 € | 3 758 € | 14,7 € | 7,1 % | -6,2 % | 60 m² |
| Le Havre ⭐ | 1 893 € | 2 535 € | 13,5 € | 8,6 % | -1,1 % | 79 m² |
| Le Mans ⭐ | 2 052 € | 2 092 € | 12,7 € | 7,4 % | +2,0 % | 73 m² |
| Lille ⭐ | 3 409 € | 3 518 € | 16,6 € | 5,8 % | +0,9 % | 44 m² |
| Limoges ⭐ | 1 575 € | 1 942 € | 11,7 € | 8,9 % | -0,2 % | 95 m² |
| Lyon | 4 714 € | 5 798 € | 17,7 € | 4,5 % | +1,3 % | 32 m² |
| Marseille | 3 605 € | 5 030 € | 16,9 € | 5,6 % | +0,1 % | 42 m² |
| Metz ⭐ | 2 384 € | 2 571 € | 14,2 € | 7,1 % | -0,2 % | 63 m² |
| Montpellier | 3 412 € | 4 032 € | 16,1 € | 5,7 % | -1,7 % | 44 m² |
| Mulhouse | 1 216 € | 2 008 € | 13,7 € | 13,5 % | -2,9 % | 123 m² |
| Nantes | 3 371 € | 4 535 € | 14,7 € | 5,2 % | -1,8 % | 44 m² |
| Nice | 5 245 € | 6 365 € | 20,9 € | 4,8 % | -1,1 % | 29 m² |
| Nîmes | 2 377 € | 2 658 € | 12,8 € | 6,5 % | -1,0 % | 63 m² |
| Orléans | 2 578 € | 2 810 € | 13,7 € | 6,4 % | -2,2 % | 58 m² |
| Paris | 9 630 € | 10 059 € | 33,3 € | 4,1 % | -0,3 % | 16 m² |
| Perpignan | 1 839 € | 2 100 € | 12,4 € | 8,1 % | -1,7 % | 82 m² |
| Poitiers | 2 230 € | 2 041 € | 13,2 € | 7,1 % | -0,2 % | 67 m² |
| Reims ⭐ | 2 687 € | 3 310 € | 13,8 € | 6,2 % | +4,0 % | 56 m² |
| Rennes | 4 015 € | 5 176 € | 15,2 € | 4,5 % | +0,8 % | 37 m² |
| Rouen ⭐ | 2 562 € | 2 858 € | 14,2 € | 6,7 % | +2,4 % | 59 m² |
| Saint-Étienne ⭐ | 1 230 € | 2 075 € | 12,1 € | 11,8 % | -3,2 % | 122 m² |
| Strasbourg | 3 740 € | 3 685 € | 15,5 € | 5,0 % | -0,7 % | 40 m² |
| Toulon | 3 171 € | 4 259 € | 15,2 € | 5,8 % | -3,8 % | 47 m² |
| Toulouse | 3 565 € | 4 129 € | 15,4 € | 5,2 % | 0,0 % | 42 m² |
| Tours | 3 012 € | 3 790 € | 14,0 € | 5,6 % | -1,4 % | 50 m² |
Source : Meilleurs Agents, prix et loyers moyens estimés au 1er octobre 2026 (net vendeur). Rendement brut : calcul Guides Immobiliers. Évolution sur un an des prix des appartements. Ces données sont indicatives et ne remplacent pas une estimation sur place.
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Calculer →Rentabilité de votre investissement
Estimez le rendement net d'un bien en tenant compte des charges et de la fiscalité.
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De la recherche du bien à la signature chez le notaire : le guide complet de l'achat.
Lire le guide →Comment nous avons choisi ces 10 villes
1. Des données publiques et datées
Prix et loyers moyens au m² publiés par Meilleurs Agents au 1er octobre 2026, pour 32 grandes villes françaises.
2. Trois critères combinés
Le rendement locatif brut, le prix d'entrée au m² et l'évolution des prix sur un an, complétés par l'attractivité (emploi, étudiants, transports).
3. Des limites assumées
Une moyenne de ville ne dit rien d'un quartier. Nous ne prédisons pas l'évolution des prix et ne donnons pas de conseil en investissement personnalisé.
Le guide de l'acheteur malin
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- ✅ Les bons réflexes avant de faire une offre
- ✅ La check-list des documents à demander
- ✅ Les erreurs qui coûtent le plus cher
Acheter en 2027 : vos questions
Où acheter un bien immobilier en 2027 ?
Il n'existe pas de « meilleure ville » universelle. Notre sélection met en avant dix villes qui combinent des prix d'entrée accessibles, une demande locative solide et un rendement brut moyen intéressant : Reims, Le Mans, Rouen, Clermont-Ferrand, Lille, Le Havre, Saint-Étienne, Metz, Limoges et Brest. Le bon choix dépend de votre projet : résidence principale, investissement locatif, proximité de Paris ou budget.
Comment est calculé le rendement brut ?
Le rendement brut correspond au loyer annuel divisé par le prix d'achat. Nous utilisons le loyer moyen au m² et le prix moyen au m² des appartements publiés par Meilleurs Agents au 1er octobre 2026. C'est un ordre de grandeur : il ne tient compte ni des frais de notaire, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance locative. Notre calculateur de rentabilité vous permet d'estimer le rendement net d'un bien précis.
Les prix immobiliers vont-ils baisser en 2027 ?
Personne ne peut le prédire avec certitude. En octobre 2026, les prix sont globalement stables sur un an dans la plupart des grandes villes, tandis que les taux de crédit remontent légèrement (autour de 3,5 % sur 20 ans selon les courtiers). Plutôt que d'attendre le « bon moment », mieux vaut acheter un bien que vous pouvez financer sereinement et garder plusieurs années.
Les photos des biens sont-elles réelles ?
Non. Les photos de cette page sont des images fictives générées par intelligence artificielle, pour donner une idée du type de bien accessible à ces budgets. Elles ne représentent pas des biens réels en vente.
Faut-il privilégier une ville proche de Paris ?
Les villes à moins d'une heure de Paris en TGV (Reims, Le Mans, Lille) séduisent les actifs en télétravail partiel, ce qui soutient la demande. Mais l'abonnement de train a un coût, et les villes plus éloignées offrent souvent un meilleur rendement. Tout dépend de votre usage du bien.