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Acheter un bien immobilier en 2026 : le guide complet, étape par étape
De la définition de votre budget à la remise des clés, voici les 9 étapes d'un achat réussi, avec les délais, les coûts et les pièges à éviter. Un guide pensé pour les primo-accédants comme pour ceux qui n'ont pas acheté depuis longtemps.
Les 9 étapes d'un achat immobilier réussi
Chaque étape compte. Prendre le temps de bien préparer les premières vous fera gagner du temps, et souvent de l'argent, sur les suivantes.
Définir votre budget réel
Votre budget ne se limite pas au prix affiché : ajoutez les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), la garantie du prêt (environ 1 % du montant emprunté), d'éventuels travaux et le déménagement. Les banques demandent en général un apport d'au moins 10 %, qui couvre ces frais.
Faire une simulation de prêt et comparer
Rencontrez votre banque et au moins un ou deux autres établissements, ou passez par un courtier. Une attestation de financement rassure les vendeurs et renforce votre offre. Comparez le TAEG et le coût total, assurance comprise, pas seulement le taux.
Cibler le bon bien au bon endroit
Listez vos critères indispensables et ceux sur lesquels vous pouvez transiger. Regardez les prix réellement pratiqués dans le quartier (base publique DVF), les transports, les écoles, et la classe énergie (DPE) : un logement F ou G coûtera plus cher à chauffer et sera interdit à la location à partir de 2028 (F) et l'est déjà depuis 2025 (G).
Visiter avec méthode
Visitez au moins deux fois, à des horaires différents. Vérifiez l'humidité, l'électricité, les fenêtres, la luminosité, le bruit et les parties communes. En copropriété, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : ils révèlent les travaux votés ou à venir.
Faire une offre et négocier
Faites une offre écrite, datée et argumentée (travaux à prévoir, DPE, prix du marché, durée de mise en vente). Dès que le vendeur accepte une offre au prix, celle-ci l'engage en principe ; une offre en dessous du prix reste une proposition qu'il peut refuser.
Signer le compromis (ou la promesse) de vente
C'est l'avant-contrat. Vous versez en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix. Vous disposez ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours. Exigez une condition suspensive d'obtention de prêt, avec un montant, une durée et un taux maximum réalistes.
Obtenir votre prêt
Déposez votre dossier complet dans les banques. À réception de l'offre de prêt, la loi impose un délai de réflexion de 10 jours avant de l'accepter. La condition suspensive du compromis vous protège : si le prêt est refusé, vous récupérez votre dépôt de garantie.
Choisir votre assurance emprunteur
Vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance de la banque : la délégation d'assurance peut diviser son coût par deux pour un emprunteur jeune et en bonne santé. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez en changer à tout moment, et le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts de moins de 200 000 € par personne remboursés avant 60 ans.
Signer l'acte authentique chez le notaire
Environ trois mois après le compromis, vous signez l'acte de vente définitif, réglez le solde du prix et les frais de notaire, et récupérez les clés. Faites une dernière visite juste avant la signature pour vérifier que le logement est conforme.
Combien coûte vraiment un achat à 250 000 € ?
Les frais à prévoir en plus du prix :
Exemple : logement ancien, emprunt de 225 000 €, département au taux majoré.
Total : 275 620 €, soit environ 10,2 % de frais en plus du prix.
Calcul Guides Immobiliers : frais de notaire selon notre calculateur, garantie et courtage estimés à 1 % du prêt, frais de dossier forfaitaires. Montants indicatifs.
✅ La check-list de visite
- Orientation, luminosité et vis-à-vis
- Traces d'humidité, de moisissures ou d'infiltrations
- État du tableau électrique et des prises
- Type et âge du chauffage, montant des factures d'énergie
- Fenêtres (simple ou double vitrage) et isolation
- Bruit : rue, voisins, ascenseur, à différents moments
- État des parties communes, de la toiture et de la façade
- Montant des charges de copropriété et de la taxe foncière
- Travaux votés ou envisagés (procès-verbaux d'AG)
- Réseau mobile, fibre et stationnement
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Le vendeur doit vous remettre un dossier de diagnostic technique au plus tard à la signature du compromis. Lisez-le attentivement : il peut justifier une négociation du prix.
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? |
|---|---|
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Tous les logements |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 |
| Électricité et gaz | Installations de plus de 15 ans |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
| État des risques (ERP) | Tous les biens |
| Assainissement non collectif | Maisons non raccordées au tout-à-l'égout |
| Surface loi Carrez | Lots de copropriété |
| Audit énergétique | Maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G |
Source : service-public.gouv.fr, dossier de diagnostic technique (DDT). Liste non exhaustive : d'autres diagnostics peuvent s'appliquer selon la localisation (bruit aérien, mérule…).
Les aides pour acheter en 2026
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Pour les primo-accédants sous plafonds de revenus : jusqu'à 50 % du coût d'un logement neuf (appartement ou maison) ou 30 % d'un logement ancien avec travaux en zones B2 et C.
Tester mon éligibilité →Le prêt d'accession sociale (PAS)
Un prêt conventionné accordé par les banques sous conditions de ressources, garanti par l'État (FGAS), avec des frais de dossier plafonnés. Il peut financer tout ou partie de l'achat de votre résidence principale.
Les aides locales et employeur
Certaines collectivités proposent des prêts bonifiés ou des primes aux primo-accédants, et les salariés du privé peuvent solliciter un prêt Action Logement. Renseignez-vous auprès de votre mairie et de votre employeur.
7 erreurs qui coûtent cher
❌ Oublier les frais annexes
Frais de notaire, garantie, déménagement, travaux : ils représentent souvent 10 % du prix ou plus.
❌ Négliger le DPE
Une passoire thermique coûte cher à chauffer, perd de la valeur et sera progressivement interdite à la location.
❌ Ne pas lire les PV d'assemblée générale
Un ravalement ou une toiture votés peuvent représenter plusieurs milliers d'euros à votre charge.
❌ Signer sans condition suspensive de prêt
Sans elle, un refus de prêt peut vous faire perdre votre dépôt de garantie.
❌ Accepter l'assurance de la banque sans comparer
La délégation d'assurance peut faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.
❌ Acheter au-dessus du prix du marché
Consultez les ventes réelles du quartier (DVF) avant de faire une offre.
❌ Emprunter au maximum de sa capacité
Gardez une marge pour les imprévus : travaux, naissance, baisse de revenus.
Économisez sur votre achat
Notre guide PDF gratuit détaille 12 leviers concrets pour réduire le coût de votre achat : négociation, frais de notaire, garantie, assurance, aides et fiscalité.
Je télécharge le guide gratuit →Acheter un bien : vos questions
Quel apport faut-il pour acheter un bien immobilier ?
Il n'existe pas de minimum légal, mais la plupart des banques demandent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Un apport plus élevé améliore votre taux et vos chances d'obtenir le prêt. Certains primo-accédants aux revenus élevés et stables peuvent emprunter sans apport, mais cela reste l'exception.
Combien de temps dure un achat immobilier ?
Comptez en moyenne 3 mois entre la signature du compromis et l'acte authentique, le temps d'obtenir le prêt et de réunir les documents. En ajoutant la recherche du bien et la préparation du financement, un projet complet prend souvent 4 à 8 mois.
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis ?
Oui : l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis signé. Il peut se rétracter sans justification et récupère son dépôt de garantie. Passé ce délai, seules les conditions suspensives (prêt refusé, par exemple) permettent de renoncer sans pénalité.
Faut-il passer par un courtier ?
Ce n'est pas obligatoire, mais un courtier connaît les banques qui financent votre profil et peut obtenir un meilleur taux ou une meilleure assurance. Il est particulièrement utile pour les primo-accédants, les indépendants et les dossiers avec peu d'apport. Ses honoraires, souvent autour de 1 % du montant emprunté, ne sont dus qu'en cas de succès.
Neuf ou ancien : que choisir ?
Le neuf offre des frais de notaire réduits (2 à 3 %), un logement économe en énergie, des garanties constructeur et l'accès au PTZ dans toutes les zones. L'ancien est souvent moins cher au m², mieux situé et disponible immédiatement, mais peut nécessiter des travaux. Comparez le coût total, travaux et énergie compris.
Sources : service-public.gouv.fr (compromis de vente, délai de rétractation, diagnostics, PTZ), loi n° 2022-270 dite Lemoine (assurance emprunteur), CAFPI (taux au 10/10/2026), DGFiP (droits de mutation). Mise à jour : octobre 2026.